Nowe warunki techniczne budynków od 1 sierpnia 2024 roku

Dzień publikacji: 2024/07/10

Autor: Jakub Kozubek

Dotyczy specjalizacji: Nieruchomości

Wprowadzenie

1 sierpnia br. wejdą w życie nowe przepisy dot. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe prawo ma na celu dostosowanie polskich regulacji budowlanych do aktualnych potrzeb.

Nowe regulacje zostały zawarte w trzech rozporządzeniach Ministra Rozwoju i Technologii. Dwa z nich, wchodzą w życie 1 sierpnia, a są to kolejno rozporządzenie z dnia 27 października 2023 roku zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i z 27 marca 2024 r. mające charakter korekcyjnego w stosunku do dokumentu z 27 października 2023 roku oraz zmieniającego datę wejścia w życie aktu prawnego, z 1 kwietnia na 1 sierpnia.

Ostatnie rozporządzenie wydane w tym przedmiocie datowane jest natomiast na 9 maja 2024 roku i wchodzi w życie 15 sierpnia. Poniżej zawarte zostały najistotniejsze zmiany w prawie wchodzące w życie od 1 sierpnia 2024 roku.

Odległości budynków od granicy działki

Wprowadzane zmiany obejmują m.in. minimalne odległości budynków od granic działek budowlanych. Obecne przepisy precyzują, że budynki na działkach budowlanych powinny być usytuowane w odległości co najmniej 4 m od granicy działki, jeśli budynek jest zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. W przypadku budynków bez okien lub drzwi odległość ta wynosi 3 m.

Wchodząca w życie zmiana polega na określeniu minimalnej odległości budynku mieszkalnictwa wielorodzinnego od granicy innej działki budowalnej. Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, odległość ta wynosi 5 m, zarówno w przypadku ścian z oknami, jak i bez okien. W określonych przypadkach dopuszcza się jednak zmniejszenie tej odległości do 1,5 m lub nawet bezpośrednie usytuowanie budynku przy granicy działki, jeżeli przewiduje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Liczba miejsc postojowych

Nowelizacja wprowadza ramy, zgodnie z którymi ograniczono liczbę miejsc postojowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Minimalna liczba to 1 miejsce, a maksymalnie 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych.

Izolacja akustyczna

Akustyka, a raczej hałas, to problem znany wielu lokatorom budynków wielorodzinnych. W związku z nim, wprowadzono do w/w rozporządzenia wymóg aby drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB.

Ponadto, ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.

Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego

Zgodnie z nowymi przepisami, w nowoprojektowanych budynkach wielorodzinnych lokal użytkowy będzie musiał posiadać powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Istnieją jednak wyjątki od tej zasady, np.: dopuszcza się wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni, pod warunkiem że znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Tereny rekreacyjne

Zmiany wprowadzane przez Ministra Rozwoju i Technologii obejmują również dodanie nowej definicji legalnej publicznie dostępnego placu. Zgodnie z nowym aktem prawnym jest to: „publicznie dostępny plac to ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.”

Dodatkowo zostały określone warunki jego powstania oraz graniczących z nim zabudowań, jak również poziom procentowy terenu biologicznie czynnego jaki ma zawierać ww. plac. Przykładowo należy wskazać, że zgodnie z nowymi przepisami, publicznie miejsce rekreacyjne będzie należało wykonać w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20.

Place zabaw dla dzieci

Kolejną zmianą wprowadzona nowelizacją są nowe wymagania dotyczące placów zabaw. Plac zabaw dla dzieci, dostępny także dla osób ze szczególnymi potrzebami (np.: osób niepełnosprawnych), musi być wykonany w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z więcej niż 20 mieszkaniami lub zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych o łącznej liczbie mieszkań przekraczającej 20. Rozporządzenie określa również, że co najmniej 30% powierzchni placu zabaw musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym oraz dookreśla takie kwestie jak nasłonecznienie, powierzchnia czy konieczność wzniesienia ogrodzenia.

Budynki produkcyjne i magazynowe

Rozporządzenie wprowadza również zmiany dotyczące budynków produkcyjnych i magazynowych o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m². Takie budynki będą musiały być usytuowane ścianą w odległości co najmniej 30 metrów od ściany istniejącego lub projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wcześniejsze przepisy nie były tak restrykcyjne, co mogło prowadzić do konfliktów przestrzennych i problemów z hałasem czy zanieczyszczeniami.

Podsumowanie

Wskazane wyżej rozwiązania stanowią część nowości jakie wejdą w życie 1 sierpnia 2024 roku. Jako całość stanowią kolejne wyzwanie dla szeroko pojętej branży budowlanej i będą miały wpływ na otaczające nas przestrzenie jak również zapewne koszty budowy, co może wyniknąć z większej liczby obowiązków nakładanych na deweloperów. Wprowadzane zmiany powinny zostać dobrze przyjęte przede wszystkim przez przyszłych lokatorów, bowiem zawierają one szereg regulacji mających na celu uporządkowanie przestrzeni inwestycyjnych oraz podniesienie komfortu użytkowania lokali w nich znajdujących się.

Masz pytanie dotyczące powyższego zagadnienia?
Zachęcam do kontaktu z naszym zespołem.

j.kozubek@kmtlegal.pl

+48690720320