Nabycie nieruchomości a podatek od czynności cywilnoprawnych – najnowsze zmiany

Dzień publikacji: 2023/09/07

Autor: Jan Matusiak

Dotyczy specjalizacji: Obsługa przedsiębiorcy

Wprowadzenie

W dniu 31 sierpnia 2023 roku w życie weszła w życie część zmian wynikających z ustawy z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Wprowadzone zmiany są istotne przede wszystkim dla osób planujących zakup nieruchomości.

Możliwość zwolnienia z podatku

Od dnia 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie od zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych dla sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Takie zwolnienie od podatku dla nabywcy nieruchomości wynika z dodanego art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. zmiany wprowadzonej wspomnianą powyżej ustawą. Do momentu jego wejścia w życie takie nabycie wiązało się z obowiązkiem poniesienia podatku PCC w wysokości 2%, liczonego od wartości nieruchomości.

Wnioski

Reasumując, zwolnienie ma zastosowanie przy nabyciu pierwszego w życiu mieszkania bądź domu z rynku wtórnego. Nie ma możliwości skorzystania z tego uprawnienia, jeśli podatnik (kupujący) posiada bądź posiadał w przeszłości nieruchomość mieszkalną (z wyłączeniem dla udziału nie przekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia). Zatem nieistotne będzie również, jeżeli nieruchomość została wiele lat wcześniej sprzedana bądź darowana, a kupujący na dzień nabycia nie jest już jej właścicielem. W takim przypadku istnieje obowiązek poniesienia podatku PCC.

Nowa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych

Niemniej nie jest to jedyna ważna zmiana w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie nabywania nieruchomości. Z dniem 1 stycznia 2024 roku zacznie obowiązywać nowy przepis ustawy, tj. art. 7a ust. 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6% (ust. 1). Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce (ust. 2).

Skutki i data wejścia w życie nowej stawki podatku

W związku z powyższym należy wskazać, że wprowadzony został także podatek PCC w wysokości 6%, gdy kupujący nabywa szóste i kolejne mieszkania (lub udziały w nich), opodatkowane VAT-em, w jednym lub kilku budynkach znajdujących się na jednej nieruchomości gruntowej. Jeżeli nabycie następuje na współwłasność przez kilku kupujących, nowy przepis stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w stawce 6%. Komentowany przepis zacznie obowiązywać od dnia 1 stycznia 2024 roku.

Podsumowanie

Z całą pewnością dla osób, które będą mogły skorzystać z przedstawionego zwolnienia oznacza to oszczędność rzędu minimum kilku tysięcy złotych w związku z zakupem pierwszej nieruchomości lokalowej, a więc równowartości dotychczas obowiązującej stawki 2% podatku PCC w danej transakcji. Rzecz ma się inaczej w przedmiocie drugiej z komentowanych zmian. Z informacji docierających do przestrzeni publicznej wynika, że Ustawodawca wprowadzając wyższą stawkę podatku PCC w opisanym stanie kierował się chęcią ograniczenia zjawiska polegającego na niemal „hurtowym” zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, w szczególności przez Fundusze Inwestycyjne (kategoryzowane także jako Fundusze PRS). Niemniej jednak czy ta zmiana okaże się jedynie swoistym zagraniem „wizerunkowym” rządu będziemy mogli zobaczyć dopiero po wejściu tych przepisów w życie. Wątpliwości dostarcza samo sformułowanie nowych przepisów oraz zakresu ich obowiązywania, co może pozwolić na ich dowolną wykładnię, a co za tym idzie na tworzenie konstrukcji prawnych wprost obchodzących nowe przepisy w celu nabywania nieruchomości z zastosowaniem niższej stawki podatku.

Masz pytanie dotyczące powyższego zagadnienia?
Zachęcam do kontaktu z naszym zespołem.

j.matusiak@kmtlegal.pl

+48690720320